Покупка земельного участка и индивидуальное проектирование коттеджа остались позади. Теперь необходимо найти надежного исполнителя, который воплотит в жизнь вашу мечту – качественно построит для вас дом. Казалось бы, рынок перенасыщен предложениями – частные строительные бригады, фирмы различного масштаба и крупные строительные холдинги постоянно предлагают свои услуги. Чтобы сделать правильный выбор, необходимо проанализировать особенности сотрудничества с каждым типом застройщика.
Национальные особенности отечественного домостроения
В стремлении сэкономить финансы некоторые заказчики отказываются от официального сотрудничества со строительными компаниями, имеющими юридический статус, и нанимают бригаду гастарбайтеров. Как правило, договорные отношения в этом случае не закрепляются на бумаге, и стройка идет своим ходом «на честном слове». Если вы – именно такой рисковый и экономный заказчик, вам наверняка будет полезна информация об особенностях работы с бригадами того или иного этнического состава.
На полулегальном рынке строительной рабочей силы трудятся выходцы из бывших советских республик – украинцы, белорусы, молдаване, узбеки, таджики. Услуги славянских специалистов в большинстве случаев дороже, нежели их азиатских «коллег». Как правило, первые выполняют более тонкую, деликатную работу – отделку фасада и внутренних помещений деревом и камнем, нанесение штукатурных составов, кирпичную кладку. Выходцы из Средней Азии обычно привлекаются для выполнения земляных работ, бетонирования. Как правило, во избежание языкового барьера и других организационных сложностей, такие команды возглавляются русскоговорящими бригадирами.
Работа с бригадами, укомплектованными трудовыми мигрантами, имеет важное преимущество. По сравнению даже с самой скромной и нераскрученной строительной фирмой стоимость их работ ниже. Однако на другой чаше весов – огромные риски, с которыми придется смириться заказчику. Поскольку его отношения с исполнителем не регламентируются официальными документами, доверять деньги последнему опасно. Профессионализм строителей тоже сомнителен, поэтому качество дома может оказаться под угрозой. Кроме того, неоформленные договорные отношения чреваты и другими сложностями. Например, заказчику и исполнителю в этой ситуации непросто разделить сферу ответственности. Кто будет заниматься закупкой строительных материалов и проверкой их качества, наймом строительной техники – все эти вопросы остаются открытыми, и исполнитель в любой момент может сложить с себя любые полномочия. С целью обезопасить собственные интересы, заказчику не рекомендуется производить авансовые платежи. А чтобы быть уверенным в соответствии проведенного объема работ заявленному, а дома – проектной документации, следует воспользоваться услугой технического надзора, либо самому становиться таковым. В зависимости от возможностей заказчика ее может оказать как профильная компания, так и частный специалист.
Сотрудничество с профессиональной компанией-застройщиком позволяет минимизировать любые риски, описанные выше. Важная деталь - в 2009 году лицензирование строительной деятельности было отменено, на смену пришли СРО (саморегулируемые организации), которые несут ответственность за своих участников – строительные фирмы. Однако, для возведения малоэтажных домов до 3-х этажей допуск СРО не обязателен, хотя для самоуспокоения многие клиенты все-таки обращают внимание на этот момент.
Официальное сотрудничество со строительными компаниями позволит максимально обезопасить интересы обеих сторон. Их права и обязанности описаны в договоре строительного подряда, а стоимость работ обозначена в сметной документации. Для контроля отношений заказчика и подрядчика существуют унифицированные формы документов – акты освидетельствования скрытых работ, КС-2 (акт о приемке работ) и КС-3 (справка о стоимости выполненных работ и затрат).
Договор должен содержать информацию о штрафных санкциях в случае нарушения любой из сторон своих обязательств и сроков, в которые они должны быть выполнены. Он также содержит пункт о гарантийных обязательствах. Если они не прописаны, то следует руководствоваться нормами гражданского кодекса – для общестроительных работ гарантийный срок составляет 5 лет, для отделочных – до 3 лет.
Пренебрежение актами освидетельствования скрытых работ грозит подрядчику их повторным выполнением. Например, если он не освидетельствовал армирование бетонного основания фундамента, ему предписывается за свой счет провести демонтаж и выполнить работы, соблюдая все нормы по оформлению документов.
Кроме того, для предотвращения конфликтных ситуаций и споров по срокам и качеству выполненной работы заказчик имеет право воспользоваться услугой авторского (архитектурного) и/или технического надзора. Суть контроля сводится к участию третьей стороны – независимой экспертной комиссии, которая следит за соблюдением требований проектно-сметной документации. На основании ее заключения можно предъявить претензии застройщику или при необходимости решить вопрос в судебном порядке. Автор проекта, по которому ведется строительство, может лично осуществлять архитектурный надзор. Его суть сводится к контролю соответствия построенного объекта проектному решению. Особое значение такой надзор имеет для отделочных работ, поскольку подрядчики часто используют аналоги материалов в ущерб архитектурной концепции дома. Основные функции технического надзора – следить за соблюдением СНиПов и контролировать, соответствуют ли сметные объемы фактическим.
